Creative Finance - Subject To

מימון יצירתי (Creative Finance) הוא מונח כללי המתאר שיטות מימון יצירתיות ולא שגרתיות בתחום הנדל"ן. שיטות שבהן אפשר לרכוש נכסים עם מעט מאוד הון עצמי.

אחת השיטות הללו היא הסכם "כפוף למשכנתא קיימת" (Subject To Existing Mortgage) או בקיצור subject to.

הסכם כזה מאפשר לקונה לרכוש נכס מקרקעין מבלי ללקיחת משכנתא חדשה, אלא תוך "קבלה" של המשכנתא הקיימת על הנכס. כלומר, הקונה משלם למוכר את ההפרש שבין שווי הנכס לבין יתרת המשכנתא, ו"נכנס לנעליים" של המוכר לגבי המשכנתא.

לדוגמה, אם שווי הנכס הוא $300,000 ויתרת המשכנתא הקיימת היא $180,000, הקונה ישלם למוכר רק $120,000 וימשיך להחזיר את המשכנתא הקיימת כפי שעשה המוכר עד כה.

יתרונות הסדר זה עבור הקונה:

• אינו צריך ללקיחת משכנתא חדשה עם תהליך אישור ארוך ומורכב.

• המשכנתא הקיימת כבר "מאושרת" ו"בוגרת" יחסית.

• בדרך כלל שיעור הריבית על המשכנתא הקיימת נמוך ביחס למשכנתא חדשה.

• דרישות הפיקדון והמימון העצמי נמוכות יותר.

כמובן שיש גם חסרונות כגון חוסר יכולת לשנות תנאי המשכנתא, אבל ברוב המקרים מסוימים זו יכולה להיות אופציה אטרקטיבית למימון רכישת נדל"ן. אם לסכם מה זה- בעסקאות Subject to, הנכס עובר על שם הקונה, אך המשכנתא נשארת על שם המוכר! הבנק אינו מודע לטרנזקציה (בצורה חוקית כמובן) ולכן המשכנתא יכולה להישאר על שם הקונה.

למה חשוב לשים לב בעסקה כזו?

PITI - Principal, Interest, Taxes and Insurance - סך תשלום המשכנתא החודשי על של הנכס

Principal - קרן המשכנתא, הלואה המקורית שנלקחה לרכישת הנכס.

Interest - ריבית על יתרת המשכנתא.

Taxes - מיסי נדל"ן שמשלם הבעלים, כולל מיסים עירוניים, מדינתיים וכד'.

Insurance - ביטוח הנכס, כולל ביטוח מבנה ותכולה.

חשוב לבדוק מהו גובה תשלום ה-PITI החודשי על הנכס, ולוודא שיש לנו יכולת לעמוד בו לאורך זמן.

כמו כן, חשוב לבדוק את תנאי המשכנתא הקיימת - שיעור הריבית, מספר השנים שנותרו, קנסות פירעון מוקדם וכד'.

יש לקחת בחשבון שאם נרצה לפרוע את המשכנתא הקיימת וליטול משכנתא חדשה בתנאים אחרים, ייתכן שנצטרך לשלם קנסות גבוהים על פירעון מוקדם.

במקרים מסויימים המשכנתא בנויה רק מ- P&I ולא כוללת Taxes and insurance וחשוב לשים לב לזה. טיפ של אלופים: כשאתם מדברים עם מוכרים פוטנציאלים ואתם חושבים בכלל על עסקה כזו, תבקשו מהמוכרים לצלם את ה- mortgage statemant האחרון ולשלוח לכם(זה מכתב שהם מקבלים בדואר), שם כתוב במדוייק, כמה כסף נשאר למשכנתא ופירוט של כל ה-PITI.

למה זה משתלם למוכר?

בדרך כלל, ניראה עסקאות כאלה ממוכרים שהם יותר לחוצים, למשל- מוכרים שעומדים בפני foreclosure. לא רק שאתם עוזרים להם לא לאבד את הבית ולהימנע מפגישה בקרדיט סקור, אלא אתם גם עוזרים להם לשקם את הקרדיט סקור שלהם (כי אתם משלמים את התשלומים החודשיים במקומם).

עסקאות מסוג זה, מעט קשה יותר למצוא אבל הן מאפשרות להביא הון עצמי מאוד נמוך ביחס לעסקאות cash, מבלי הצורך לקחת משכנתא.

הבן אדם שכניראה הכי חזק בתחום ה-creative finance הוא Pace Morby.. מזמין אותכם לצפות בסרטון הבא:

אגב, יש לו קהילה מדהימה שנקראת sub to, אני חבר שם. אם מישהו מעוניין להצטרף, מוזמנים ליצור איתי קשר.

בנוסף, אם יש לך עסקה פוטנציאלית שיכולה להתאים לזה, אשמח לעזור לכם או לקנות מכם את העסקה.

שבוע נפלא ומניב לכולם,

רועי.