בחירת אזור השקעה

Roy Ben Shlomo
23 בספט׳ 2020
זמן קריאה 3 דקות

איך, כמה ולמה?

בואו נדבר רגע על בחירת אזור....

ישנם המון פרמטרים, ואני בטוח שכל אחד עושה את זה מעט אחרת.

בפוסט הזה אספר לכם על הדרך שלי.

אז בתור התחלה צריך לבחור עיר להשקעה בנדל"ן.

מה הכוונה לעיר? אני מזכיר לכם שארה"ב מחולקת למדינות (States) ובכל State יש ערים.

למשל קליפורניה היא מדינה (State) שבתוכה יש לנו למשל את Los Angles שהיא עיר.

אז איך בוחרים עיר?

פותחים Google maps בארצות הברית ופשוט עושים זום לאיזושהי מדינה.

לאחר מכן נבחר באופן רנדומלי עיר אחת ונתחיל לעשות עליה חקירה על פי הפרמטרים הבאים:

כמות האוכלוסיה - עיר עם הרבה אנשים זו עיר עם יותר נדל"ן, וזה אומר יותר תנועה, עסקאות והזדמנויות בשבילנו.
אחוז אבטלה- אנשים שעובדים הם אנשים שמסוגלים לפרנס את משפחתם וזה אומר אנשים משלמים! חשוב שבעיר שנשקיע יהיה אחוז אבטלה נמוך (נכון להיום זה פחות מ-4%), צריך להשוות את זה עם אחוז האבטלה הארצי.
גידול עבודה עתידי- אחוז הגידול במקומות העבודה ב-10 שנים הקרובות. בארצות הברית אנשים עוברים לעיר שיש להם עבודה בה, לכן עיר שיש בה הרבה עבודה זו עיר שכניראה תהיה בה הגירה חיובית.
הגירה- אנשים חדשים שעוברים לגור בעיר, אנחנו רוצים מספר חיובי.
מספר גבוה של עסקאות שנעשו בשנה האחרונה, אנחנו רוצים לדעת ששוק הנדל"ן חי בעיר הזו.
מספר גבוה של עסקאות שנעשו בשנה האחרונה בתקציב שלנו.
ממוצע מבחנים בבתי הספר- האמריקאים נותנים חשיבות רבה לבתי הספר, בתי ספר טובים מעידים על אוכלוסיה טובה יותר, ואנחנו רוצים שההמוצע של העיר יהיה לא פחות מהממוצע הארצי אם לא יותר.
אחוז שוכרים\בעלי בתים- תלוי באסטרטגיה, אם אנחנו מעוניינים לקנות ולהשכיר (Buy and hold) נרצה אחוז שוכרים יותר גבוה, אם אנחנו מעוניינים יותר לשפץ ולמכור (Fix and flip) נרצה אחוז גבוה יותר של בעלי בתים.
מוסדות- מכללות, אוניברסיטאות, בית חולים מוכר, שדה תעופה גדול, בסיס צבאי גדול וכ'ו. אלה דוגמאות שגם מעידות על מקומות עבודה וגם אוכלוסיה טובה יותר (כמובן שזה תלוי באזור בעיר).
עליית ערך חיובית ויציבה- אנחנו רוצים לראות שהנכסים בעיר שאנחנו משקיעים בה עולים באופן ישיר ומבוקר.

לאחר חקירה של מספר ערים (אני חקרתי עשר ערים שונות) ברחי ארצות הברית (לאו דווקא באותו State), נבחר את העיר עם הפרמטרים הכי טובים לנו.

בחרנו עיר!

עיר בארצות הברית זה משהו מאוד גדול, יש ערים שיש בהן 2 מיליון תושבים ויותר..

כשמקיעי נדל"ן חשוב ביותר שנכיר היטב את אזור ההשקעה, קשה מאוד להכיר עיר שלמה לכן אנחנו נתמקד בתור התחלה בשכונה אחת או שתיים.

אז הגיע הזמן לנתח שכונות!

איך מנתחים שכונות?

כמות האוכלוסיה - בדיוק כמו עיר גם גם שכונה עם הרבה אנשים זו שכונה עם יותר נדל"ן, וזה אומר יותר תנועה, עסקאות והזדמנויות בשבילנו.
גידול עבודה עתידי- אחוז הגידול במקומות העבודה ב-10 שנים הקרובות. בארצות הברית אנשים עוברים לעיר שיש להם עבודה בה, לכן עיר שיש בה הרבה עבודה זו עיר שכניראה תהיה בה הגירה חיובית.
הגירה- אנשים חדשים שעוברים לגור בעיר, אנחנו רוצים מספר חיובי.
פשיעה- אנחנו רוצים להבין את רמת הפשיעה בשכונה, ואנחנו רוצים שהיא תהיה קטנה מהממוצע הארצי.
משכורת של שוכרי בתים- חציון של המשכורות של שוכרי הבתים.
משכורת של בעלי בתים- חציון של המשכורות של בעלי הבתים.
ממוצע מבחנים בבתי הספר- בדיוק כמו בעיר, האמריקאים נותנים חשיבות רבה לבתי הספר, בתי ספר טובים מעידים על אוכלוסיה טובה יותר, ואנחנו רוצים שההמוצע של השכונה יהיה לא פחות מהממוצע הארצי אם לא יותר.
אחוז שוכרים\בעלי בתים- תלוי באסטרטגיה, אם אנחנו מעוניינים לקנות ולהשכיר (Buy and hold) נרצה אחוז שוכרים יותר גבוה, אם אנחנו מעוניינים יותר לשפץ ולמכור (Fix and flip) נרצה אחוז גבוה יותר של בעלי בתים.

נבחן מספר שכונות ונתמקד ב-1-2 שכונות.

לאחר שסיימנו את החקירה היבשה, חשוב גם להצליב מידע עם השטח, הנתונים האלו חשובים אך בסופו של דבר השטח קובע.

מה זה שטח?

סוכני נדל"ן בעיר שבחרנו, חברות ניהול נכסים, משקיעים אחרים באותה העיר, פורומים ועוד.

איפה בודקים את כל המידע הזה?

1. גוגל! חברנו הטוב ביותר.

2. סנסוס- אתר ממשלתי לבדיקת גודל האוכולוסיה, אחוז הגירה לעיר.

3. גידול עבודה עתידי לפי עיר.

4. בדיקה על נתוני שכונות- כולל גודל, פשיעה, חציונים, ממוצעים של בתי ספר:

5. הפורום מספר אחת לכל מה שקשור בנדל"ן בארה"ב- יש שם המון המון מידע ממליץ בחום, Bigger Pockets.

6. בדיקת אחוז אבטלה (כללי ולפי עיר) - Fred

7. בדיקת עליית ערך בעיר:

אז מה למדנו?

איך לבחור עיר.
איך לנתח שכונות ולבחור שכונות בנתונים יבשים- לא לשכוח שעדיין יש להצליב נתונים עם אנשים מהשטח.

שתהיה לנו שנה טובה, מוצלחת ומלאת עשייה.

שלכם,

רועי.