העסקה הראשונה שלי - חלק ראשון

החלק הראשון של העסקה הראשונה, כולל איך מצאתי את הנכס, כמה עלה וכ'ו.

היי חברים,

אני נרגש לעדכן אותכם שחתמתי על העסקה הראשונה שלי, עסקה לא סטנדרטית כל כך.

החלטתי לשתף ולתת מוטיבציה לכולנו.. אז למי שלא יודע אני בחרתי להשקיע במילווקי.

למה מילווקי?

כחלק מהקורס ( אם לא קראתם, קראו את הפוסט שלי - ידע זה כוח) עשינו מחקרים על אזורים בארה"ב ואני החלטתי לבחור במילווקי בויסקונסין.

אז כמה סיבות:

1. השוק שם חם מאוד, מתאים לתקציב שלי (אזור ה-100 אלף דולר כולל הכל), שוק של מעמד הפועלים (working class), עם הרבה אנשים שגרים בשכירות.

2.אחד מבוגרי הקורס שביקשתי ממנו המלצה משקיע שם, מנהל חברת נכסים ואפילו עבר לשם בשביל לפתח את העסק.

3. המנהל האדמניסטרטיבי של הקורס משקיע גם שם וחשבתי שהוא יוכל לעזור לי במהלך הקורס.

---

אותו מנהל הציע לי עסקה של מישהו שהוא ליווה בעבר, התחיל שם שיפוץ, אך התחרט ורוצה למכור את הבית.

על העסקה:

בית יחיד - Single Family House - SFH.

שלושה חדרים (בארה"ב זה לא כולל סלון, לכן זה שלושה חדרים שינה), 2 חדרי שירותים + מקלחת.

.1289 Square feet

בית פינתי בסוף הבלוק.

בית שעמד בערך חצי שנה ריק, דיי מוזנח ויש מה לשפץ בו.

***** כשבית עומד ריק בחורף (בעיקר במדינות קרות כמו מילווקי) יש סכנה לצינורות ולדוד, לכן צריך לוודא לפני שקונים שעשו לו Winterized.

מה זה אומר Winterized?

בחורף יש סכנה שהמים יקפאו, וזה יקפיא את הצינורות מה שיכול להוביל לפיצוץ צינור למשל...

לכן בתהליך הזה מרוקנים את כל המים מהצינורות ומהדוד, אוטמים אותם ושמים חומר נגד הקפאה.

הבית היה באזור שלא הכרתי, הוא הציע לי את העסקה אמר שהיא עסקה טובה ואני התחלתי בבדיקות שלי.

שימו לב, למרות שאני סומך עליו, הלכתי ועשיתי את כל הבדיקות שלי (ארחיב בהמשך פה למטה).

יצרתי קשר עם קבלן (2 ישראלים שמשפצים שם) שהלך לנכס ועשה לי וידיאו ונתן לי הערכת שיפוץ של משהו כמו 60 אלף דולר.

המנהל של הקורס מנגד הביא לי הצעה של הקבלן שלו לשיפוץ (ל-rent) של 15 אלף דולר. פער מטורף, נכנסתי לדילמה מה לעשות?

במקביל דיברתי עם הסוכן שלי שיילך לנכס וגם יחווה דעה.. הוא הלך ואמר לי שזה אזור ממש ממש לא טוב, לא כדאי לי להשקיע שם ושהוא בעצמו חשש להיכנס לאזור.

פה ממש חשבתי כבר לרדת מהעסקה.

---

** כמה מילים על "הסוכן שלי"- בארה"ב עסקאות עוברות דרך סוכני נדל"ן (דומה למתווכים בארץ), כחלק מהקורס התבקשנו למצוא לעצמנו סוכן שיתאים לצרכים שלנו.. אחד שיבין שאנחנו מחפשים נכסים מתחת למחיר שוק, ישלח סרטונים ותמונות מהנכס, יביא עסקאות אטרקטיביות, ידע לתת הערכת שיפוץ לנכס וידע ללכת לנכס מהר (בעיקר בשוק חם).

אנחנו נמצאים בארץ, לכן חייב סוכן שיודע לענות על הצרכים האלו, ויהיה שחקן המפתח שלך. סוכן טוב משנה הכל.

עשיתי מעל 50 טלפונים עד שמצאתי את אנדי, הסוכן שלי (לפחות אז).

---

אז לענייננו...

יצרתי קשר עם עומרי, הוא למד בקורס של רפי לפני כמה שנים, והוא חזק מאוד במילווקי, הוא סיפר לי שהאזור דווקא טוב והסוכן מדבר שטויות, וגם שהעסקה טובה.

השתכנעתי אבל לא מספיק, כי אומנם עומרי תותח על אבל הוא מכיר את מנהל הקורס ורציתי לשמוע עוד דעות מבחוץ..

יצרתי קשר (במיילים, בטלפון ב- bigger pockets) עם סוכנים ועם חברות ניהול שם ושאלתי אותם על הנכס ועל האזור, מה המחירים שם ומה השכירויות.

הסתכלתי ב- Zillow מה המחירים של בתים שנמכרו באזור בשנה האחרונה.

נכנסתי ל- Trulia בשביל להסתכל מה רמת הפשיעה באזור ובבלוק הספציפי הזה.

כולם פה אחד אמרו שהאזור סבבה לגמרי.

זוכרים את השיפוץ? הצעה אחת 60 אלף דולר ואחרת 15 אלף דולר, מה עושים? לעומרי יש צוות קבלנים וקיבלתי ממנו הערכת שיפוץ נוספת, שגם הייתה באזור ה-15 אלף דולר.

ברור לי שחברינו הישראלים קצת יקרנים...

לפחות בהתחלה, תמיד תקבלו כמה הצעות בעיקר שזה קבלנים (שצריך לדעת להתעסק איתם).

אז מה כלל השיפוץ?

1. החלפת חלק מהגג, וסתימת חורים בגג.

2. סיידינג - siding - החלפת קורות עץ בחלק החיצוני של הבית.

3. סעיפים אחד ו-2 גם למוסך (garage).

4. שיפוץ פנים הבתים שכולל צביעה, שיפוץ המטבח, צביעת חלונות, החלפת שירותים.

5. הוספת חדר נוסף בבית והפיכתו ל-4 חדרי שינה - מעלה את ערך הבית.

בכל מקרה עשיתי את כל הבירורים שלי לגבי האזור והשיפוץ, ולמרות מה שהסוכן אמר החלטתי בלב שלם לקחת את העסקה כי המספרים מסתדרים.

בשלב הזה הרבה אנשים היו נרתעים מהעסקה כי השיפוץ לא קטן (וכן שיפוץ זה חלק מלחיץ), אזור שלא הכרנו לפני זה וסוכן שאומר לך לא.

ואני אומר תסמכו על עצמכם! לא לשחק ברולטה, לעשות שיעורי בית כמו שצריך! דיברנו על ידע! אם המספרים מסתדרים לכם (מחיר קנייה, שיפוץ, שכירות), בדקתם את האזור וראיתם שהוא מתאים לתקציב שלכם, לאוכלוסייה שאתם רוצים, לרמת הפשיעה ולאסטרטגיה שלכם.

אז קדימה!

רציתי לסגור את העסקה אך אין לי סוכן, אז דיברתי עם מנהל הקורס שהעלה רעיון לקחת את עומרי שילווה אותי בעסקה הזו ללא סוכן, ויעזור לי בכל מה שאני צריך ואשלם לו עמלה (במקום לסוכן).

לאחר מחשבה החלטתי ללכת על זה, עומרי מנוסה, בעל נכסים בעצמו ובעל חברה לניהול נכסים שמנהלת 300 נכסים! אם יש מישהו שמבין שם בנדל"ן זה הוא.

החלטתי ללכת על זה וחתמתי חוזה.

קניתי את הבית ב-49 אלף, שיפוץ יהיה באזור ה-15-20 אלף.. סך הכל, הכל אמור לצאת באזור ה-70 אלף דולר, כאשר ה-ARV (מחיר הבית לאחר שיפוץ, after repair value) באזור הוא 85-90 אלף דולר.

שכירות באזור 1000-1100 דולר.

אז חתמתי חוזה, יש לי את עומרי שמלווה אותי. אני על הגל.

לחלק השני של העסקה לחצו כאן

שלכם,

רועי.