העסקה הראשונה שלי- חלק רביעי ואחרון
- Roy Ben Shlomo
- 18 באוק׳ 2020
- זמן קריאה 3 דקות
סיום שיפוץ, השכרת הבית, חברת ניהול והוצאות חודשיות.
אז בשעה טובה סיימנו לשפץ את הבית (על השיפוץ ועוד קשיים בדרך בחלק הקודם)! הבית עבר שיפוץ יחסית מסיבי שכלל:
תיקון הגג של הבית (תיקון בחלק של הגומי, החלפה בחלק של הרעפים).
תיקון הגג של הגראז'.
תיקון הסיידינג של הבית.
תיקון הסיידינג של הגראז' (פעמיים!).
החלפת דלת בגראז'.
התקנת מטבח חדש.
צבע בכל הבית.
החלפה של חלק מהחלונות.
סגירת חדר נוסף (הסבה משלושה חדרים לארבעה חדרים).
החלפת מקלחת ושירותים.
סגירת חורים ותיקונים קוסמטיים כלליים.
אשתף אותכם בקצת תמונות:
אז השיפוץ הסתיים, והאסטרטגיה שלי היא Buy and hold (להחזיק את הבית ולהשכיר אותו), לכן השלב הבא הוא למצוא שוכר.
איך מוצאים שוכר? מי אחראי לגבות כספים? ואם יש תקלה בנכס?
שאלות מעולות!
בארה"ב מקובל לקחת חברת ניהול, שהיא אחראית על כל תפעול הנכס, כולל מציאת שוכר, גביית התשלום, חתימה על חוזה, תיקונים במידה וצריך וכ'ו.
כדאי לחפש חברת ניהול עוד לפני שמסיימים לשפץ שלא נבזבז זמן יקר שהנכס יעמוד ריק.
כמה משלמים לחברת ניהול?
בשוטף חברות ניהול לוקחות 8%-12% משכר הדירה החודשי.
בפעם הראשונה שהן מוצאות שוכר העמלה היא חצי חודש\חודש ראשון של שכירות, והחל מהחודש השני משלמים להם את העמלה החודשית.
לדוגמא: אם השכרתי את הבית ב-1000$ בחודש ינואר, הכסף על חודש ינואר ילך לחברת הניהול והחל מחודש פברואר אתחיל לקבל כסף.
**** זה קורה רק בפעם הראשונה כשהחברה מוצאת דייר חדש!
איך לבחור חברת ניהול?
המלצות! תמיד כדאי לשאול ולקבל המלצות מאנשים.
לקחת חברה עם לפחות 3 שנים ניסיון שעובדת בשכונה שבחרנו!
עדיפות לחברות גדולות שמנהלות לפחות 300 נכסים.
חברה שעובדת עם תוכנות מסודרות (פורטלים שמראים לכם את כל הנתונים) ולא מוציאה לכם דו"ח חודשי באקסל.
סעיף נקודת יציאה (שלכם עם חברת הניהול) עם התראה של 30 יום מראש.
איך אתם מראים את הנכס? (יום פתוח או סוכן שנפגש עם שוכר פוטנציאלי).
איפה הם מפרסמים את הנכס? זילו\כל אתר אחר של ה-MLS.
גביית deposit מהשוכר- חודש שכירות חובה (דמי ביטחון)!
חברה שעושים בדיקות רקע לשוכר (אפרט בהמשך).
חברה שדואגת לעשות סיור עם הדייר לעבור ולראות שהכל תקין (כולל החתמת הדייר שהכל תקין)
לשאול את החברה מה היא עושה כשדייר לא משלם (התראות, הודעה על פינוי..)
שימו לב שלפעמים עדיף לשלם קצת יותר לחברת ניהול ולישון מראש שקט מאשר לחפש איזו חברת ניהול תהיה הכי זולה!
אז יש דייר שמעוניין.. בארה"ב עושים לדיירים Background check כדי לדעת שהדייר הוא אמין, ישלם בזמן ולא יעשה לנו צרות..
אז מה בודקים שם?
היסטוריית פינויים- האם פעם פינו את הדייר מהבית שלו (בגלל אי תשלום\ונדליזם...).
היסטוריית פשיעה.
מספר שנים באותה עבודה כולל תלושי שכר.
שכר דירה שלא עולה על שליש מהשכר שלו (מעיד על מצב שאולי לא יהיה לו כסף לשלם).
קרדיט היסטורי- בודקים את היסטוריית האשראי שלו לראות שעמד בתשלומים בזמן.
לגבי הנכס שלי, אני המשכתי עם החברה של עומרי כחברת הניהול שלי.
הנכס שלי פורסם בכמה אתרים במחיר של 1195$ לחודש, שזה לגמרי מעל הציפיות שלי.
חשוב לזכור שהנכס יכל להיות מושכר גם בפחות אם אף אחד לא היה מעוניין, אבל צריך להבין את הטווח עוד לפני שקונים את הנכס!
סיכום ביינים:
סך כל השיפוץ הגיע ל-22,500 דולר.
סך הכל הוצאות על הבית: 74,700 דולר.
שכירות חודשית: 1195$.
השכירות היא ברוטו (כלומר לפני הוצאות), איזה הוצאות יש לנו?
חברת ניהול- במקרה שלי 10% חודשי.
מיסי נכס- מקביל לארנונה בארץ, חד שנתי בסוף השנה.
ביטוח לנכס- חד שנתי בסוף השנה.
מים, חשמל,גז - במקרה של SHF (מי שלא הבין, מוזמן לקרוא: סוגי נכסים) הדייר משלם.
וועד שכונה (HOA)- במקרה שלי אין, אך קיים במקומות אחרים.
עלות תחזוקה שנתית משוערת- תיקונים כאלה ואחרים, 300-500 דולר.
תשלום השכרה שנתי לעירייה או למחוז- במקרה שלי אין, אך קיים במקומות אחרים.
אני מוסיף לכם כאן אקסל לחישוב כדאיות השכרה עם נתונים לדוגמא, השתמשו בו לפני שאתם קונים את הנכס לראות אם הוא מסתדר לכם מבחינת מספרים!
מוזמנים להוריד אותו.
הכי חשוב זו עשייה! תעשו שיעורי בית, תלמדו, תחקרו, אבל הכי חשוב תעשו!
קבעו לעצמכם יעדים, מה אתם מתכננים לעשות השבוע?
שבוע של עשייה לכולם.
שלכם,
רועי.
Comentários